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El financiamiento escaso, lacreciente inflación y la cartera bancaria obligatoria son algunos de los factores responsables de la crisis habitacional que padecen los venezolanos y se expresa en el actual déficit habitacional dos millones de viviendas, según el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Luis Emilio Vegas.
'El problema de la inflación afecta directamente a este sector, ya que las preventas de viviendas en construcción se financian con los aportes de los compradores y los aumentos en los precios podrían llegar a paralizar los desarrollos porque sólo se puede cobrar lo indicado en el IPC, de acuerdo a los contratos, y es insuficiente', apunta el dirigente gremial.
Por otra parte, la cartera obligatoria resulta insuficiente para la expansión del sistema. En Venezuela se destina en promedio sólo 8.5% de toda la cartera de créditos al Sistema Hipotecario, en comparación con los bancos españoles que orientan hoy en día 56% de todos los créditos al sector inmobiliario, afirma el ingeniero Mariano Briceño Yépez, presidente de Bricket Promotora.
Yépez explica que al orientarse las tasas sociales a la vivienda principal y aplicar la libre sólo a la segunda vivienda 'no hay incentivos ni interés de la banca en participar en los programas de tasa libre como consecuencia de la actual legislación'.
La Gaceta Oficial número 38.889 del miércoles 12 de marzo mantuvo en 10 puntos el porcentaje de la cartera de crédito bruta anual bancaria orientada a la vivienda. Pero su distribución pasó ahora a ser de 6% para créditos hipotecarios a largo plazo para la compra del inmueble principal, dirigidos a grupos familiares con ingresos mensuales que no superen las 500 unidades tributarias y 4% para créditos hipotecarios a corto plazo para la construcción de viviendas.
EL DÉFICIT HABITACIONAL
En cuanto a la falta de soluciones habitacionales, un informe presentado por Bricket Promotora señala que en enero de 2008 estaban en construcción 101.576 viviendas, de las cuales 32.298 correspondían al sector público, lo cual representa 32%. El sector privado, por su parte, adelantaba 68% de los proyectos con 69.278 de viviendas en ejecución.
Las causas del déficit habitacional son explicadas en este informe por las limitaciones que enfrentan los proveedores y compradores al momento de concretar un proyecto de construcción de viviendas: 'La inversión industrial para el desarrollo de insumos continua rezagada respecto a las necesidades y crecimiento, la destrucción del poder industrial y de diversificación, la escasez de fuentes proveedores de insumos básicos y la alta dependencia de las importaciones son elementos que afectan directamente a los proveedores'.
Con respecto a la mano de obra se identificó que es escasa y poco preparada.
Yépez sostiene además que los compradores no tienen tanta capacidad de negociación. Esto porque la precariedad del sector para producir suficientes viviendas con las cuales cubrir el crecimiento vegetativo de la población y el déficit acumulado hacen que cada día crezca más el mercado y la necesidad de viviendas.
'También influye que hay liquidez aceptable pero pérdida en la capacidad de compra por efectos de la alta inflación. Además que hoy en día, tener un proyecto listo y permisado conlleva por lo menos ocho meses en el mejor de los casos para así comenzar la construcción', agrega.
El informe de Bricket Promotora refleja que los principales factores que distraen el interés en el sector inmobiliario son la inversión en vehículos, viajes y en equipos tecnológicos, la compra de divisas y la desviación del interés empresarial hacia países como Panamá, Costa Rica, República Dominicana y Colombia.
Estos obstáculos trajeron como consecuencia que el sector construcción haya detenido su crecimiento. José Manuel Puente, investigador del Centro de Políticas Públicas del IESA, explica que este sector moderó su empuje y se elevó sólo 5% durante el tercer trimestre de 2007. Esto 'representa una caída vertiginosa con respecto al 25,3% con el que creció en el primer trimestre y 24,4% en promedio que había crecido los quince trimestres anteriores'.
CARACAS SE QUEDA CORTA
Asimismo, un informe presentado por la Organización Akros sobre el análisis del movimiento de mercado inmobiliario en Caracas, detalló que en 2007 se realizaron 12.989 transacciones para adquirir apartamentos y 1.668 operaciones para casas. 'Entre los años 2000 y 2007 se ha transado un promedio anual de 14.721 apartamentos, con un incremento interanual de 1,56% y observándose una disminución en el último año'.
Akros precisó que el mercado primario de apartamentos en el Área Metropolitana de Caracas (AMC) apenas alcanza 9% del total nacional de ventas, 'como consecuencia de la gran escasez de terrenos disponibles para nuevos proyectos residenciales'.
Por lo que respecta al financiamiento bajo la Ley de Política Habitacional, el estudio determinó que se las ventas primarias en el AMC se ubicaron en 0%, tanto con LPH como sin ella. Mientras, las ventas secundarias registraron un 4% con LPH y 96% sin LPH.
El análisis del mercado de apartamentos por municipios en el AMC reflejó que durante los años 2005, 2006 y 2007 el municipio Libertador concentró 47% del total de las transacciones, mientras que los municipios Sucre y Baruta participaron con 20% cada uno, Chacao con 9% y El Hatillo con 4%.
Los precios promedio unitarios más bajos se localizaron en el municipio Libertador, mientras que los más altos, en Chacao. 'La evolución de los precios del año 2006 al 2007 tiene un promedio de 33,64% en el AMC. Destacan los municipios Chacao y Sucre con el mayor incremento, cercanos a 40%. El municipio con menor incremento de precios es Baruta con 20,77%', precisó Akros.
CUENTAS FINALES
Para colmo, la Memoria y Cuenta del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat (Minvih) del año pasado deja en evidencia la ineficiencia y limitaciones del gobierno para resolver el problema.
Durante 2007 se impulsaron un conjunto de lineamientos estratégicos 'orientados a dar soluciones efectivas al déficit habitacional, a través de la Transformación Integral de Centros Poblados. En tal sentido se programó construir 66.091 viviendas pero sólo se culminaron 33.508 con una inversión de 1.262.701.841.467 bolívares'.
Del total de viviendas construidas, 1.577 están ubicadas en el medio rural indígena y 10.116 corresponden a la reactivación de obras paralizadas en años anteriores. Adicionalmente, para el año 2007 se programó sustituir 25.882 ranchos por viviendas, de las cuales se culminaron 13.292, con una inversión de 211.425 millones de bolívares. 'De la misma manera se ejecutaron 25.341 obras de mejoramiento de urbanismos y rehabilitaciones de viviendas, beneficiando a igual cantidad de familias, con una inversión de 7.389 millones bolívares', dice el informe.
El Minvih indicó que con el desarrollo de estas obras se estimuló y promovió la diversificación productiva a través de la contratación de 817 cooperativas de construcción. Pero este es, no obstante, uno de los principales problemas que inciden en la baja eficiencia gubernamental en la producción de viviendas.
La atomización de los proyectos urbanísticos mediante el parcelamiento de las obras y su contratación con distintos equipos responsables, se traduce por norma común en retrasos, paralizaciones y pérdida de unidad en la ejecución de los complejos habitacionales.
En más de una ocasión se han detenido obras porque los trabajos efectuados por una cooperativa presentan defectos que ameritan correción. Hasta tanto esto ocurra, los demás pequeños contratistas no pueden continuar su parte del proyecto. Mientras tanto, el tiempo pasa y los costos –gracias a la galopante inflación– siguen subiendo.
El informe de gestión del Minvih destaca también entre sus logros para reducir el déficit habitacional, los convenios internacionales y la importación de 6.400 toneladas de cemento cubano Pórtland gris, 'para suplir las necesidades del producto en ejecuciones y culminaciones de obras en todo el territorio nacional con una inversión de 1.617.266.140 bolívares'.
Respecto al convenio entre los gobiernos de China y Venezuela para la construcción de 20.000 unidades de viviendas, el Minvih resaltó como logro que se culminaron los estudios de impacto ambiental. También se realzó la firma de un contrato comercial entre Venezuela y Belarús, para la importación de 66 maquinarias y 366 vehículos pesados para la construcción de viviendas.
MEDIDAS OFICIALES
Mientras la crisis habitacional sigue expandiendo el déficit de viviendas, el balance de gestión del Minvih revela que la política gubernamental en la materia se enmarca dentro del proceso hacia el socialismo del siglo XXI, para dar cumplimiento a las líneas generales del Plan de Desarrollo Económico y Social de la Nación 20072013 'dentro del marco de la Suprema Felicidad, la Nueva Geopolítica Nacional y la Nueva geopolítica Nacional'.
Para reforzar su plan de acción para 2008, el Minvih y Sudeban suscribieron un convenio de cooperación interinstitucional que contempla la promoción y desarrollo del mercado hipotecario venezolano en lo relacionado con el cumplimiento de la Cartera Dirigida Obligatoria, además de la recaudación y recuperación de los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda. REGRESAR |
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