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| Para el Centro de Documentación y Análisis Social (CENDAS), el incremento en los precios entre junio de 2009 y el mismo mes del año para el alquiler de vivienda, subió en 6,8%. En 2009, del total de operaciones realizadas en el mercado inmobiliario venezolano, 94% fueron de compra-venta de inmuebles y apenas 6% de alquiler. Según datos que maneja la organización, entre 1998 y 2009 el mercado de alquileres registró una reducción de 85%. En el año 1998 de cada 100 viviendas en oferta, 40 se alquilaban, pero en 2009 de cada 100 viviendas en oferta 6 se arrendaban. Obviamente, cualquier medida que atente contra los alquileres afecta a aquellas familias que no cuentan con recursos suficientes para comprar y no tienen otra vía que alquilar. El cerco regulatorio El mercado inmobiliario tiene un cerco producto de las regulaciones oficiales. En el 2003 el Gobierno decidió congelar los alquileres en aquellas edificaciones construidas hasta 1987, y cada seis meses el Ejecutivo nacional extiende el control bajo los mismos parámetros. Esa medida continúa generado distorsiones en el mercado, debido a que aquellos propietarios que deciden arrendar inmuebles establecen condiciones que distan de las previstas en los marcos legales. Aunado al control se suman las propuestas de leyes. En manos del Ministerio de Obras Públicas está el proyecto para regular la situación que se registra con aquellos edificios que solamente están destinados al alquiler y adicionalmente el Parlamento revisa la Ley de Arrendamientos. Las familias no solo se enfrentan a una reducción de los alquileres, sino también a la lentitud en la construcción de viviendas. Frente a un déficit de 1,8 millones de unidades, el promedio de construcción anual de soluciones es 60.000, lo cual es insuficiente para atender las brechas. Pensiones Fue ordenado la revisión de las condiciones en que son manejadas las pensiones y los costos de los alquileres de las habitaciones. Al respecto, el vicepresidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Roberto Orta, explica que las pensiones no están sujetas a la Ley de Arrendamiento, sino la Ley de Turismo, debido a que prestan servicio de hospedaje, por lo tanto, indica que 'al también señalarse que se le tiene que otorgar un derecho de propiedad a los que pagan por una habitación se está dando un derecho sobre un hotel'. 'En las pensiones el hospedaje suele ser temporal y los cobros son semanales o mensuales, por lo tanto puede ser objeto de otras regulaciones'. Este año Este año, según advierte el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, hasta ese ínfimo 6% de arrendamientos puede quedar reducido a cero. La causa: un proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos cuyos términos, en opinión del sector privado, completan el cerco conformado por diversas disposiciones gubernamentales (congelamiento de alquileres, entre otras) y una severa caída de la actividad de la construcción. La modificación legal, anunciada en 2007, dio un viraje hace apenas unas semanas, cuando los diputados Luis Gamargo y Darío Vivas, integrantes de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional (AN), confirmaron lo que hasta entonces era sólo un rumor: el parlamento considera, para la segunda discusión de la mencionada reforma, prohibir los desalojos forzosos y habilitar la revisión de los contratos de arrendamiento. Y no sólo eso, sino que también se dispone obligar a los propietarios de inmuebles alquilados por más de 20 años a vender al inquilino y a aceptar, como cuota inicial, el monto cancelado por éste durante todo el tiempo de la relación de arrendamiento. En alerta La pretensión legislativa, abanderada por la mayoritaria bancada del Partido Socialista Unido de Venezuela (PSUV), encendió la alarma en la CIV, cuyo presidente cuestionó que desde el Ejecutivo se prometa estímulo a la construcción de viviendas para la venta y el alquiler, mientras el parlamento plantea una reforma que 'eliminará de un plumazo' el mercado de renta. 'No se puede solucionar el déficit habitacional quitándole la propiedad a otro', adujo Martini en respuesta al eventual ajuste legal. El hecho es que desde el año pasado, el sector inmobiliario está sometido a cambios en las reglas de juego. La nueva oleada jurídica se inició en junio de 2009 cuando se publicó la resolución que prohíbe el cobro del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o ajuste por inflación en los contratos de preventa. A esto debe sumarse la referida reforma de la Ley de Arrendamiento, así como el inicio del proyecto de Ley de Preventa de Viviendas en Construcción. En esta última se precisan los parámetros de los contratos de preventa y se ordena a las constructoras que, antes de iniciar el proceso de comercialización de los inmuebles, hagan una notificación al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS). Se agudizará el deterioro Al presidente de la CIV no le cabe duda de que esta nueva dinámica legal agudizará el deterioro de un sector afectado por expropiaciones, escasez de materiales (cabillas, cemento, etcétera) y retardo en la tramitación de permisos. La incertidumbre, asegura, ha mermado las inversiones, en medio de un proceso recesivo que fulminó la construcción a -7,8% en el primer trimestre del año. Martini pide reglas claras y más financiamiento para la construcción, a los fines de frenar el ascenso del déficit habitacional, que ya sobrepasa los 2 millones de viviendas. Y aunque desde la AN se da por hecho la aprobación de la reforma a la Ley de Arrendamiento, la diputada Laura Valls, quien llevó adelante la redacción del proyecto en la subcomisión de Vivienda y Hábitat, lo descarta. En opinión de la legisladora del PPT, sus colegas pesuvistas hacen anuncios 'electoreros', alejados del texto aprobado en primera discusión. Valls denunció que la vicepresidencia del parlamento, a cargo de Darío Vivas, decidió quitarle la ley a la subcomisión y le hizo cambios. 'Las declaraciones (de Vivas) han causado un gran perjuicio al sector', dijo al aseverar que durante dos años se logró consensuar con todas las partes involucradas 'un articulado que respeta todas las condiciones'. Carlos Espinoza (PSUV), presidente de la Subcomisión de Vivienda, confirmó el retiro del instrumento de la instancia a su cargo, y aunque aseguró desconocer los motivos, afirmó que la versión aprobada buscaba proteger a los inquilinos y no imponía obligaciones a la venta de viviendas alquiladas. Valls refirió que, en principio, se convino una propuesta que viabilizaba las llamadas ventas globales de inmuebles alquilados por muchos años, pero 'siempre que el propietario quisiera vender'. Descongelamiento El titular de la CIV refirió que el primer año del trienio 2005 - 2008 (período en el que las leyes permanecieron sin cambios) se proyectó la construcción de 20 mil viviendas, y luego, en el lapso completo, se alcanzó la ejecución de 120 mil, muchas más de las estimadas. El avance logrado en tres años -acotó Martini- fue frenado en 2009, tras las primeras reformas que mermaron la construcción y la oferta de renta. En este último mercado - reiteró- la distorsión se arrastra desde 2003, cuando el gobierno congeló los alquileres (en viviendas construidas antes de 1987), pese a que la inflación acumulada en estos siete años ronda 370%. La diputada Valls concuerda con el dirigente empresarial en la necesidad de revisar el congelamiento, pues considera que éste restringe aún más el acceso a viviendas de alquiler. Primera opción y con inicial ya pagada En los artículos 71 y 72 del proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos, aprobado en primera discusión por la AN, se reglamenta 'la preferencia ofertiva global', como derecho que mantienen los arrendatarios a ser los primeros en optar a la compra si el propietario decide vender su inmueble. Pero la nueva propuesta no sólo preserva esa regla preferente, sino que también obliga a los dueños, si el inmueble tiene más de 20 años arrendado, a aceptar el monto total de alquileres (cancelados en ese lapso u otro mayor por el arrendatario) como parte de la cuota inicial de la venta. Estadísticas En 2004, el Ejecutivo creó el Ministerio de Vivienda y Hábitat. Cinco años después, en 2009, el presidente Chávez dispuso la fusión de ese despacho con el de Infraestructura para crear el de Obras Públicas y Vivienda (MOPVI). Y hace menos de un mes el mandatario suprimió esta última cartera para crear el Ministerio de Transporte y Comunicaciones y, de nuevo, el de Vivienda y Hábitat. El extinto MOPVI informó que el sector oficial construyó 3 mil viviendas en el primer trimestre de este año. El reporte confirma cifras del BCV que revelan una caída de 16,6%, entre enero y marzo, de la construcción pública. Ese porcentaje es ligeramente inferior al 18% de descenso registrado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) en la construcción estadal y privada, pues de acuerdo con el gremio, en estos meses iniciales se edificaron 14 mil casas, versus 17 mil del mismo lapso de 2009. La CIV indica además que 100 mil viviendas, cuya construcción se inició en 2007, aún están en ejecución. De este total, unas 70 mil son desarrolladas por privados. Sesenta por ciento es la caída que registra el sector privado en las solicitudes de permisos para desarrollar complejos habitacionales. Estadísticas de la CIV señalan que en el primer trimestre de 2009 se tramitaron autorizaciones para intervenir 2 millones de metros cuadrados, mientras que en el mismo lapso de este año se contaron 800 mil m2. A mediados de mayo, voceros de la banca privada anunciaron la decisión de suspender, 'hasta nuevo aviso', la recepción de solicitudes para préstamos hipotecarios. La razón: los bancos ya agotaron los recursos obligatorios (10% de su cartera crediticia) para financiar compra de vivienda. Además, se reportan largas esperas para optar al llamado crédito de política habitacional, con cargo al Fondo de Ahorro Obligatorio (FAO), que se nutre del ahorro de patronos y trabajadores. Suspensión de juicios inquilinarios La Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur) se opuso el jueves 8 de julio a la inamovilidad arrendataria prevista en Ley de Arrendamientos, propuesta por un grupo de asociaciones de inquilinos del área metropolitana y anunciada este semana por el diputado Darío Vivas, por considerar que la misma permitiría suspender los juicios inquilinarios y cercenaría a los propietarios el derecho a recuperar la propiedad alquilada. Por medio de un comunicado, Apiur destacó que 'tal inamovilidad eliminaría totalmente la oferta de viviendas en alquiler, ya que nadie estaría dispuesto a arriesgar su propiedad, en un arrendamiento sin posibilidad de recuperar la misma'. Precisan además que se estaría dejando sin posibilidad a las familias jóvenes que no disponen del dinero, ni las posibilidades de comprar una propiedad en la actualidad. Asimismo, la asociación advierte que dicha inamovilidad protegería a inquilinos con incumplimiento de contrato, bien sea por falta de pago, traspasos ilegales, deterioros de inmuebles, usos deshonestos, incumplimiento de reglas de condominio y otras causales contenidas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aseguran además que 'cercena la necesidad del propietario de ocupar su propia vivienda o para un familiar inmediato'. APIUR destaca además que 'la inamovilidad, aunada a la congelación de alquileres vivienda vigente desde el año 2003, viola el goce y disfrute de la propiedad garantizado en el Artículo 115 de la Constitución'. Aseguran además que la congelación, decretada hace 7 años, y la 'desconfianza en el Estado de Derecho' del país, 'ha disminuido la oferta de alquileres en un 90% desde el año 2003'. 'Con un sistema de inamovilidad inquilinaria los inquilinos perderían interés en pagar los canones de arrendamiento y el interés en comprar la propiedad, llevando a un caos que afectaría gravemente la normal rotación de las viviendas arrendadas en el país', precisa el texto. 'En los países desarrollados la mitad de la población vive arrendada y en Venezuela es necesario el alquiler para disminuir el grave déficit habitacional', continúa el escrito. Venta de edificios de vieja data APIUR también repudia la propuesta del diputado Vivas, mediante la cual se imputarían al precio de venta, los alquileres pagados en los últimos años por los inquilinos, ya que consideran que esto implicaría 'una violación al principio constitucional de la irretroactividad de las leyes, ya que los alquileres pagados hasta la fecha se han hecho en concordancia con la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil'. La asociación también propone que se conforme un sistema en el cual se le otorgue el derecho a la compra 'no obligatoria' de los inquilinos que hayan ocupados apartamentos ubicados en los edificios destinados por más de 20 años al arrendamiento. Comienzan las expropiaciones El Presidente Hugo Chávez Frías en sus alocuciones ha reiterado que 'la vivienda no es una mercancía' y bajo esa premisa le ha solicitado a la Asamblea Nacional que presente 'una propuesta legislativa para solucionar la situación habitacional, muchos venezolanos que tienen toda la vida viviendo en condición de inquilinos, a merced de los arrendadores y sin poder tener la propiedad de donde habitan'. La Gobernación del Estado Aragua en línea con el discurso oficial inició las expropiaciones de edificaciones por cobros excesivos de alquileres. En este mes, el Consejo Legislativo de la entidad, autorizó al gobernador Rafael Isea a que 'realice las expropiaciones que crea conveniente siempre y cuando beneficien a familias aragüeñas de escasos recursos económicos'. Por ello fueron declarados de utilidad pública un edificio y una hacienda, y ya se están contemplando más procedimientos similares. El diputado Crisanto Ortegano, presidente de la Comisión de Vivienda del Consejo Legislativo de Aragua, de acuerdo a reseñas de la prensa regional, considera que 'esa situación ha dado pie para iniciar un proceso de evaluación e investigación sobre todos aquellos inmuebles que 'negocian' con el alquiler de apartamentos y hasta ahora se contabilizan entre 15 y 20 estructuras'. Los voceros oficiales no detallan cuánto son los cobros excesivos de arrendamiento. Causa no prevista en la Ley En el 2006 la Alcaldía Metropolitana elaboró un decreto de expropiación bajo el argumento de dar la propiedad a los inquilinos, la medida afectó a 241 edificios, sin embargo, en aquel momento fueron indemnizados solo 12 inmuebles, y ante la falta de recursos, no se siguieron materializando los procesos. Pero la medida de la Gobernación de Aragua va más allá, debido a que la expropiación se realiza por cobros abusivos de alquileres, lo cual no está contemplado ni en la Ley de Expropiaciones ni en la Ley de Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios, explica el abogado José Vicente Haro. 'La expropiación como tal no se está efectuando por un interés público o social, está beneficiando a un grupo en detrimento de otros. El proceso responde a intereses particulares y no de la colectividad'. Expresa que 'se le quita la propiedad a uno para darla a otros. No obstante, la titularidad de los edificios le corresponde al estado Aragua, y queda la duda si los inquilinos efectivamente serán propietarios'. Propietario pero sin título de propiedad Los beneficiados de las viviendas que han terminado los entes oficiales han recibido títulos de adjudicación y no de propiedad de la unidad. El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Roberto Orta, indica que la desconfianza aumenta cuando se ejercen acciones como las de la Alcaldía Metropolitana y la Gobernación del estado Aragua. 'Se inician las expropiaciones sin realizar los respectivos juicios y sin indemnizaciones'. Menos inversiones El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, de nuevo apunta que las medidas que se tomen contra la actividad reducen más la inversión, incrementan la incertidumbre y al final se terminan afectando a las familias que requieren de una vivienda, pero que no cuentan con la capacidad para comprar. Explica que aquellos que 'tengan inmuebles optarán por vender en lugar de alquilar, por lo tanto, la oferta de viviendas para arrendar se restringe'. Con la extensión de las regulaciones son cada vez menos las viviendas que se destinan al alquiler, y según estimaciones de la organización, de cada 100 unidades en oferta, apenas seis se están arrendando. Ante el cerco creado al sector, los privados ya bajaron el ritmo de culminación de casas. Los problemas del BANAVIH Más de 2 mil 500 viviendas no han podido ser entregadas en el municipio San Diego del estado Carabobo, debido al retraso del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en 'bajar' los recursos a la banca privada para que ésta otorgue los créditos. La denuncia la hizo el alcalde de San Diego, Enzo Scarano, quien explicó que los apartamentos de la urbanización Senderos de San Diego, así como otros del municipio no han podido ser habitados por causas inherentes a un problema de liquidez bancaria que tiene el Gobierno Nacional y que debe subsanar la Asamblea Nacional para que BANAVIH disponga de los recursos necesarios para entregar el dinero a los bancos privados que financian estas obras habitacionales. En el caso del conjunto residencial Senderos de San Diego, la Alcaldía otorgó el permiso de habitabilidad el 16 de diciembre de 2009 y seis meses después todavía los copropietarios no han podido mudarse. Imposible pagar un crédito hipotecario Una familia con ingresos mensuales de 3 sueldos mínimos puede aspirar a un préstamo hipotecario por 143.590,19 bolívares, según el simulador de créditos del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. La cifra es exigua comparada con el valor actual de los inmuebles en el país y muestra que las recientes medidas gubernamentales en esta materia son poco efectivas. El Gobierno modificó el 4 de mayo la cartera hipotecaria de la banca mediante una resolución del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda publicada en la Gaceta Oficial 39416 para que 80% de los créditos destinados a financiar la compra de inmuebles vaya a familias con ingresos menores a 3 sueldos mínimos o 3.672 bolívares. El problema es que sin capacidad de ahorro el Centro de Documentación y Análisis de los Trabajadores calcula el costo mensual de la canasta básica de productos y servicios en casi 4.500 bolívaresy con un préstamo máximo de 143.590,19 bolívares, las posibilidades de que estas familias se beneficien de la medida gubernamental son escasas. En las páginas Web especializadas en clasificados inmobiliarios, las casas y los apartamentos en venta a precios inferiores a 150.000 bolívares suman apenas 86 en toda Venezuela. Si el rango se eleva a 200.000 bolívares, los resultados ascienden a 173 inmuebles. Una oferta muy reducida para un país con un déficit de 2 millones de viviendas, según cálculos oficiales. De manera que una familia que gane 3 sueldos mínimos tiene que contar con una inicial superior a 50.000 bolívares para tener opciones reales de adquirir una vivienda. La tarea no es fácil: si ahorra 30% de sus ingresos mensuales se tardará 45 meses (casi 4 años) para alcanzar la cifra, que probablemente en ese momento sea insuficiente para comprar el inmueble deseado. El mercado primario tampoco es una alternativa, aunque la resolución diga que 50% de los créditos será para viviendas en preventa. Tras la prohibición del ajuste por inflación (mejor conocido como cobro del IPC, índice de precios al consumidor), los lapsos de pago se redujeron y las cuotas subieron a montos inalcanzables para quienes ganan tres sueldos mínimos o menos. ¿Y los que tienen mayores ingresos? El panorama tampoco es favorable para las familias con ingresos mensuales superiores a tres sueldos básicos, a las cuales la banca debe asignar 20% de los créditos para la adquisición de inmuebles con recursos propios (la cartera hipotecaria no incluye los préstamos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda). El porcentaje de préstamos que les corresponde a estas familias es bajo. La cartera hipotecaria representa 10% del total de créditos de la banca y de ella 58% es para compra de vivienda. El resto es para el desarrollo de nuevos inmuebles (32%), la remodelación (6%) y la autoconstrucción (4%), según la resolución del despacho de Obras Públicas y Vivienda. Con la nueva distribución no hay posibilidades de que dispongan de créditos quienes tienen ingresos superiores a 3 salarios mínimos', aseguró Dinorah Moreno, vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Recordó que antes 63% de los préstamos iba a las familias que ganaban entre 7.000 y 23.000 bolívares, pues son las que no se benefician del FAOV. Los montos financiados también son insuficientes. Una familia con un ingreso mensual de 6 sueldos mínimos (7.344 bolívares) puede recibir un crédito hipotecario hasta por 240.855,51 bolívares. Son pocas las opciones que se consiguen por ese precio en el área metropolitana de Caracas y en las principales ciudades del país, donde vive la mayor parte de la población. Para estas personas, además, también es difícil conseguir la inicial. Cálculos hechos por la Cámara Venezolana de la Construcción en marzo indican que una familia con ingresos de 4.000 bolívares, que ahorre 30% de su sueldo al mes, tardará 88 meses (más de 7 años) en acumular 105.000 bolívares para el primer pago de una vivienda. El tiempo de espera se reduce a 44 meses con un sueldo de 5.000 bolívares y a 15 meses con un salario de 6.000 bolívares. ✍ R.D. [email protected] REGRESAR |
| Fecha publicada: 20/07/2010
Fuente: Reporte
Tema: bienes
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